Airbnb Yönetim Şirketi Komisyon Oranları 2026: Neye Ödüyorsunuz?

Evinizi kısa dönem kiralamaya açmaya karar verdiniz ve yönetim şirketleriyle görüşmeye başladınız. İlk fark ettiğiniz şey muhtemelen şu oldu: fiyatlar birbirini tutmuyor. Biri gelirden pay istiyor, diğeri sabit ücret söylüyor, bir başkası kira garantisi vadediyor; üstelik aynı model içinde bile oranlar arasında ciddi fark var. Bu tablo karşısında ev sahiplerinin çoğu en düşük rakama yönelir — ve çoğu zaman yanılır. Çünkü komisyon bir etiket fiyatı değil, bir hizmet paketinin kapısıdır: içinde ne olduğunu bilmeden oranları karşılaştırmak, iki kapalı kutuyu tartmaya benzer. Bu rehberde 2026 itibarıyla Türkiye piyasasındaki üç fiyatlama modelini, komisyonun içinde nelerin olup olmadığını, kira garantisinin risklerini, düşük oran tuzağını ve sözleşmede mutlaka bakmanız gereken maddeleri adım adım ele alıyoruz. Amaç, "yüzde kaç" sorusunu doğru soruya çevirmek: elinize net ne geçecek?

Piyasadaki Üç Model: Komisyon, Sabit Ücret, Kira Garantisi

En yaygın model, aylık kiralama gelirinden pay alınan komisyon modelidir. Şirket evinizi ilana koyar, fiyatlandırır, misafirleri ağırlar; ay sonunda elde edilen gelirin belli bir yüzdesini hizmet bedeli olarak keser. Türkiye piyasasında bu oranın tek bir standardı yok; şirketin hizmet kapsamına, evin konumuna ve pazarlık gücünüze göre geniş bir bantta değişiyor. Bu genişlik kafa karıştırıcı görünse de aslında doğal: bandın alt ucundaki şirket çoğu zaman yalnızca ilanı ve mesajlaşmayı yönetirken, üst ucundaki şirket temizlikten bakıma, fotoğraftan resmî izin sürecine kadar her şeyi üstleniyor olabilir. Bu yüzden oranı tek başına okumak yanıltıcıdır. Görüştüğünüz her şirketten güncel oranını ve bu oranın tam olarak neleri kapsadığını yazılı isteyin; sözlü "her şey dahil" ifadesi, sözleşmeye geçmediği sürece bir anlam taşımaz.

İkinci model sabit aylık ücrettir: gelir ne olursa olsun şirket her ay aynı tutarı alır. Yoğun sezonda ev sahibinin lehine çalışır; ölü sezonda ise gelir düşerken ücret sabit kaldığı için ters tepebilir. Üçüncü model kira garantisidir: şirket size her ay önceden anlaşılmış sabit bir tutar öder, evi kendi hesabına işletir; doluluk riski de, yüksek sezonun getirisi de artık ona aittir. Üç modelin de meşru bir mantığı var — mesele hangisinin "iyi" olduğu değil, hangisinin sizin evinize, riske toleransınıza ve gelir beklentinize uyduğu. Karşılaştırma yaparken üç teklifi aynı tabloya koyun: on iki aylık gerçekçi bir gelir senaryosunda her model elinize net ne bırakıyor? Bu hesabı yapmadan model seçmek, haritasız yola çıkmaktır.

Fiyattan Önce Kapsam: Komisyonun İçinde Ne Var?

İki şirket aynı oranı söyleyebilir ve bambaşka şeyler satıyor olabilir. Bu yüzden ilk sorunuz "yüzde kaç" değil, "bu yüzdenin içinde ne var" olmalı. Basit bir kontrol listesi tabloyu netleştirir: İlan kurulumu ve metin yazımı dahil mi? Profesyonel fotoğraf çekimi kapsamda mı, yoksa ayrıca mı ücretlendiriliyor? Gecelik fiyatlar sezona ve talebe göre dinamik olarak yönetiliyor mu, yoksa yılda bir belirlenip kendi hâline mi bırakılıyor? Misafir mesajlarına, girişlere ve gece yarısı gelen "sıcak su akmıyor" aramasına kim, hangi saatlerde bakıyor? Bu soruların her birinin cevabı ya komisyonun içindedir ya da ay sonunda önünüze ek fatura olarak gelir. Kapsamı kalem kalem yazılı almadan hiçbir oranı bir diğeriyle karşılaştırmayın; bu listeyi görüşmeye yanınızda götürün.

En çok karışan kalemler operasyonel olanlardır. Temizlik tipik olarak misafirden alınan temizlik ücretiyle karşılanır; ama bazı şirketler bunu ayrıca ev sahibine de yansıtır — kimin ödediğini mutlaka netleştirin. Çarşaf, havlu ve tekstilin ilk kurulumu ile yenilenmesi kime ait? Ampul, musluk contası, kilit gibi küçük bakım işleri komisyondan mı karşılanıyor, yoksa her seferinde onayınıza mı geliyor — geliyorsa işçiliğin üzerine bir yönetim payı ekleniyor mu? 7464 sayılı Kanun kapsamındaki turizm amaçlı kiralama izni sürecinde şirket size yalnızca yol mu gösteriyor, yoksa başvuruyu fiilen yürütüyor mu? Ve belki en önemlisi: her ay geliri, gideri ve kesintiyi kalem kalem gösteren bir rapor alacak mısınız? Raporlama vaadi sözleşmede yazmıyorsa, yok sayın — sözleşmenin hafızası, sözün hafızasından her zaman güçlüdür.

Kira Garantisi: Rahatlığın Görünmeyen Bedeli

Kira garantisi kulağa çok cazip gelir: ev boş da kalsa her ayın başında hesabınıza sabit bir tutar yatar; doluluk, sezon, iptal derdi sizin değil şirketin sorunudur. Sabit gelire ihtiyaç duyan, evle hiç uğraşmak istemeyen ya da yurt dışında yaşayan bir ev sahibi için bu öngörülebilirlik gerçek bir değerdir. Ancak madalyonun iki yüzü var. Birincisi, garanti edilen tutar neredeyse her zaman evin gerçek potansiyelinin altındadır — şirket kendi riskini ve kârını fiyatın içine koymak zorundadır; aradaki fark, sizin ödediğiniz görünmez sigorta primidir. Yoğun bir sezonda eviniz garantinin çok üzerinde gelir üretiyorsa, o fark size değil şirkete kalır. Bu bir aldatmaca değil, modelin doğası gereğidir: riski kim üstleniyorsa, getirinin fazlası da ona kalır.

İkinci ve daha az konuşulan risk, karşı tarafın ödeme gücüdür. Kira garantisi, ancak onu veren şirket ayakta kaldığı sürece garantidir. Kötü bir sezon geçiren, nakit akışı bozulan bir işletme önce garanti ödemelerini geciktirir; ev sahibi kendini, evini başkasının işlettiği ama parasını alamadığı bir durumda bulabilir. Bu modeli değerlendiriyorsanız şirketin geçmişine, bu ödemeleri kaç yıldır düzenli yaptığına ve sözleşmede gecikme hâlinde ne olacağına özellikle bakın; teminat, depozito ya da güçlü bir fesih hakkı gibi güvenceler isteyin. Kira garantisi kötü bir model değildir — ama "garanti" kelimesinin gücü, sözleşmenin ve şirketin gücü kadardır. Bunu bilerek imza atan ev sahibi için sorun yok; bilmeden atan içinse sürpriz, çoğu zaman en kötü anda kapıyı çalar.

Düşük Komisyon Tuzağı: Sorulmamış Soruların Bedeli

Piyasada dikkat çekici derecede düşük oranlarla çalıştığını söyleyen şirketlere rastlayacaksınız. Bazıları gerçekten yalın bir hizmeti uygun fiyata veriyordur; bazılarında ise düşük oran bir pazarlama vitrinidir ve fark, ek ücret kalemleriyle geri alınır: ayrı bir kurulum bedeli, her rezervasyondan alınan sabit işlem ücreti, fotoğraf ve ilan metni için ek fatura, temizliğin hem misafirden hem sizden tahsil edilmesi, küçük onarımlara eklenen yönetim payı, hatta erken ayrılmak isterseniz yüklü bir fesih cezası. Tek tek küçük görünen bu kalemler yıl sonunda toplandığında, "ucuz" teklif pekâlâ en pahalısı çıkabilir — ve bunu genellikle ancak ilk yılın sonunda, rakamlar alt alta geldiğinde fark edersiniz. Düşük oranın kendisi bir sorun değildir; sorun, sorulmamış soruların bıraktığı boşluktur. Böyle bir teklifi çöpe atmayın — ama mercek altına alın.

Görüşmeye şu soruları yazılı götürün: Komisyon dışında, hangi ad altında olursa olsun, benden başka herhangi bir ücret alacak mısınız? Temizlik ücretini kim öder, şirketin bundan payı var mı? Fotoğraf, ilan kurulumu ve tekstil için başlangıçta bir ödeme yapacak mıyım? Küçük bakım ve onarım nasıl fiyatlanıyor, üzerine yönetim payı ekleniyor mu? Ödemeler hesabıma hangi gün, hangi kesintilerle ulaşıyor? Sözleşmeyi feshedersem ne ödüyorum? Bu soruların hepsine net ve yazılı cevap veren bir şirketle çalışmak, cevabı geçiştiren ama birkaç puan düşük oran söyleyen bir şirketle çalışmaktan neredeyse her zaman daha kârlıdır. Şeffaflık bu sektörde bir nezaket değil, düpedüz hesap meselesidir. Üstelik yazılı cevaplar, ileride olası bir anlaşmazlıkta elinizdeki en güçlü dayanaktır; sözlü güvence ise hafızayla sınırlıdır.

Doğru Soru "Yüzde Kaç" Değil: Elinize Net Ne Geçer?

Komisyon oranı, denklemdeki tek değişken değil — küçük değişkenlerden biri. Elinize geçen net tutar üç şeyin sonucudur: gecelik fiyat, doluluk ve kesintiler. İyi bir yönetim şirketi ilk ikisini büyütür: profesyonel fotoğraf ve doğru konumlandırma daha yüksek gecelik fiyat getirir; dinamik fiyatlama ve hızlı misafir iletişimi doluluğu yukarı çeker; iyi yorumlar ilanı arama sonuçlarında öne taşır. Bu yüzden aynı ev, iki farklı şirketin elinde bambaşka rakamlar üretebilir: daha yüksek oranla çalışan ama evi dolu tutan bir şirket, düşük oranlı ama pasif bir şirketten yıl sonunda elinize belirgin biçimde daha fazla para bırakabilir. Karşılaştırmanın doğru yolu şudur: her adaydan eviniz için on iki aylık gerçekçi bir gelir projeksiyonu ve bu projeksiyondan size kalacak tahmini net tutarı isteyin. Sonra oranı unutun, net rakamları yan yana koyun. Yüzde kaç aldıkları onların iş modeli; elinize ne kaldığı sizin yatırımınızın gerçeğidir.

Sözleşmede Mutlaka Bakılacak Maddeler

Model ve kapsamda anlaştıktan sonra iş sözleşmeye gelir; burada dört madde diğerlerinden önemlidir. Süre: bir yıllık sözleşme sektörde makuldür; çok daha uzun süreler ve sessizce devreye giren otomatik uzama maddeleri sizi bağlar. Fesih: hizmetten memnun kalmazsanız hangi sürede, hangi bedelle çıkabiliyorsunuz? Makul bir ihbar süresi normaldir; caydırıcı cezalar değildir. Ödeme takvimi: gelir hesabınıza hangi gün geçiyor, kesintiler nasıl belgeleniyor? Rapor hakkı: aylık gelir-gider dökümünü, rezervasyon listesini ve takvimi görme hakkınız sözleşmede açıkça yazmalı; evin sahibi sizsiniz, verinin de sahibi sizsiniz. Bunlara ek olarak anahtar ve eşya devri, sigorta sorumluluğu ve 7464 kapsamındaki izin yükümlülüklerinin kimde olduğu netleşmeli. İyi bir şirket bu maddeleri sizden önce masaya getirir; sözleşmeyi hızla imzalatmaya çalışan bir şirket ise çoğu zaman tam da bu yüzden acele ediyordur.

Arya Homes Yaklaşımı: Tek Tip Oran Yerine Evinize Özel Rakam

Arya Homes olarak bu rehberdeki yaklaşımın aynısını kendi teklif sürecimizde uyguluyoruz. On üç yıllık Superhost geçmişi, 1.962 misafir yorumu ve 4,82 ortalama puanla İstanbul'da 19 evi yönetiyoruz; her ev sahibimiz, ayın gelirini, giderini ve kesintisini kalem kalem gösteren şeffaf bir aylık rapor alıyor; 7464 izin sürecini de uçtan uca biz yürütüyoruz. Fiyatlama konusundaki görüşümüz net: tek tip bir oran, birbirinden bu kadar farklı evlere aynı elbiseyi giydirmek demektir. Cihangir'de bir stüdyo ile Boğaz manzaralı üç odalı bir daire aynı emeği, aynı operasyonu, aynı geliri üretmez. Bu yüzden rakamı broşürde değil, evinizi gördükten sonra konuşuyoruz: ücretsiz ve yükümlülüksüz değerlendirmede evinizin gelir potansiyelini, hizmet kapsamını ve size özel net teklifi açıkça ortaya koyuyoruz. Beğenirseniz devam edersiniz; beğenmezseniz elinizde en azından evinizin değerine dair dürüst bir ikinci görüş kalır.